As obras em condomínios são muito comuns e costumam gerar muita polêmica por atingir diversos interesses adversos entre os condôminos. Uns acham que não é necessária a execução da obra naquele momento, outros acreditam que a obra pode esperar e outros não concordam com sua realização porque não querem pagar taxa extra.
Passadas todas estas objeções, finalmente o sindico consegue convencer que a obra é importante e aprova a taxa extra. Daí em diante começam outros problemas. Todo condômino tem sempre um parente, um amigo, um conhecido que tenha capacidade técnica realizar a obra pois considera que: “é o melhor para nosso condomínio”.
Quantas vezes em assembleia nos deparamos com situações como estas de sugestões de empresas conhecidas por condôminos com interesse pessoal para prestar serviços nos condomínios.
Quase sempre como solução os condôminos propõem a famigerada “comissão de obras”. Esta bendita comissão que mais atrapalha do que ajuda na gestão de uma obra.
Um dos grandes erros cometidos pelas assembleias gerais são primeiramente a formatação de comissões de obras desconsiderando em absoluto o quórum qualificado previsto em convenção quando se trata de atribuir funções a terceiros que são exclusivas do sindico. Os principais erros são: criar cargos e hierarquias inexistentes, estabelecer atribuições e determinar poderes não previstos na convenção, no regimento e muito menos na legislação pátria.
Diante disso, as assembleias inadvertidamente criam estas comissões, com ideias advindas dos “gênios das assembleias” que trazem não se sabe de onde ideias como estas. Para piorar ainda mais o quadro que já é crítico como já dito anteriormente, ainda criam funções, hierarquias, atribuições e objetivos de uma comissão fictícia juridicamente desprezando totalmente as normas. Tudo errado.
Além de não haver previsão legal na convenção condominial e na legislação para criação destas ditas “comissões de obras”, estas comissões ainda burocratizam os procedimentos e complicam muito o desenvolvimento e a conclusão da futura obra.
A dita comissão, ainda se intitula como uma “autoridade administrativa” que se sobrepõe ao sindico no âmbito do condomínio quanto ao seu objeto de atuação, e extrapola as normas convencionais, avançando em responsabilidades que não lhe foram atribuídas como por exemplo: de assumir atribuições exclusivas do sindico de coleta, entrevista, processo de escolha de empresa, tratativas contratuais por empresas candidatas a execução dos serviços, um absurdo completo.
O que mais chama a atenção é que, além de se revestirem de poderes absolutos, os membros da comissão querem decidir, ajustar detalhes, impor condições, contratar empresas, excluir outras, mas não querem assumir qualquer responsabilidade, porque esta fica exclusivamente para o sindico.
Diante deste quadro de “terror” administrativo, seguem algumas sugestões para amenizar a situação:
1. A comissão deve apenas ser consultiva;
2. As regras de atuação devem estabelecidas na ata de eleição, sem poderes de avaliação, ou critérios de contratação;
3. Autorizar a comissão a apenas sugerir ao sindico a indicação de empresas sem qualquer gestão administrativa ou influência por parte da comissão na definição de parâmetros financeiros e orçamentários;
4. A composição da comissão com diferentes membros excluindo membros do conselho fiscal para evitar confusões de atribuições;
5. Permitir apenas a comissão uma analise quando em sua formação constar um profissional técnico como: engenheiro, contador, arquiteto e demais áreas que se liguem diretamente com o objeto da comissão.
Vale salientar que, a comissão de obras, ou qualquer outra formada, não pode em hipótese alguma sobrepor e desprezar as funções e responsabilidades estabelecidas ao cargo de sindico, visto que, todas as atitudes e compromissos assumidos serão validados pelo sindico, e as responsabilidades são atribuídas em Lei ao sindico.
Portanto, a responsabilidade sempre será do sindico. Por isso o sindico não deve permitir ou recomendar a criação destas ditas comissões nas assembleias, que mais atrapalham e complicam do que ajudam.
Já existe um conselho fiscal ou consultivo que pode apoiar o sindico nestas situações excepcionais, além de consultar profissionais habilitados para opinar quanto as necessidades de obras e pareceres sobre as propostas recebidas.
| Por: Dr. Condomínio - Aldo Junior